Семейная пара давно хотела улучшить свои жилищные условия. Денег на покупку квартиры в Москве не хватало, и они решили купить дом в ближайшем Подмосковье. Выбор пал на Мытищи. Супруги осмотрели участок с домом и внесли аванс — 100 000 рублей. Близилось время сделки, глава семьи пребывал в уверенности, что если объект приобретается через ипотеку, то проблем с чистотой сделки быть не может — ведь в банке есть своя серьезная юридическая служба. Зачем нужны дополнительные проверки, если банк и так обо всем позаботится?
По счастью, кто-то из друзей настоятельно порекомендовал им все же получить юридическую консультацию. Пара прислушались к совету и обратилась в Лемикс. Мы стали изучать все присланные документы и выяснили множество интересных подробностей. Оказалось, что совсем недавно (в пределах срока исковой давности) некий гражданин весьма преклонного возраста купил большой участок земли. В течение календарного года он разбил этот участок на несколько маленьких, построил на них совершенно одинаковые типовые дома и ввел их в эксплуатацию. При этом по документам все участки по-прежнему принадлежат этому гражданину. Соседей нет, и достоверность данных границ в точках нужно проверять вместе с кадастровым инженером, ведь установил их тот же самый человек. На момент предполагаемой сделки эти участки с домами находились в собственности менее пяти лет.
Далее выяснилось, что изначально это была земля сельхозназначения, а потом ее переквалифицировали под строительство — но не под капитальное, а под дачное. При этом ни в одной из сделок престарелый собственник личного участия не принимал, сделки проводились либо в электронном виде по подписи, либо третьими лицами по доверенности. То есть этого дедушку не видел никто и никогда. Но ведь кроме объекта крайне важен еще и субъект — кто продает и кому продает. И если здесь все прозрачно, то такую сделку потом практически невозможно оспорить.
Получалось, что необходима новая тщательная проверка, а времени у нас оставалось совсем немного. Тогда мы потребовали от продавца прямого участия в сделках владельца — таинственного и неуловимого дедушки. И ничуть не удивились, услышав, что это исключено — все будет оформляться либо в электронном виде, либо по доверенности. Стало очевидно, что на сделку выходить небезопасно. Слово оставалось за банком — из авансового соглашения следовало, что все необходимые документы уже предоставлены, и если банк даст добро, то к продавцу никаких вопросов быть уже не может. Можно запрашивать дополнительные документы, но по условиям того же соглашения предоставлять их нам никто не обязан.
Мы обратились в банк. Когда мы выдвинули претензии о неблагонадежности объекта и продавца, в личном телефонном разговоре менеджер признался, что по факту весь так называемый контроль чистоты сделки со стороны банка заключается только в проверке наличия документов, необходимых для регистрации в Росреестре. Какие-то базовые вещи (например, платежеспособность заемщика), безусловно, верифицируются, но в детали никто не углубляется. Другими словами, банк, выдавая кредит, проверяет документы с единственной целью — чтобы сделка прошла.
Разговор был долгим. Мы указали, что сделка все-таки таит в себе множество рисков. Тот вариант, что все будет хорошо, нами не исключался, но только после серьезных проверок многих документов, предоставлять которые продавец совсем не торопился. Насколько здоров, дееспособен и вменяем глубоко пожилой владелец объектов? Действительно ли он может осуществлять продажи? А если вдруг его не станет — как поведут себя наследники? Эти крайне важные вопросы по-прежнему оставались открытыми. Банк ответил, что все понимает и видит, но по существующему регламенту это не является основанием не одобрить данный объект к сделке. Мы же просили именно о том, чтобы банк не одобрял объект как предмет кредитования — тогда у нас появились бы основания истребовать уже уплаченный аванс. Увы, банк нам отказал, повторив, что по регламенту у них нет для этого оснований.
Тогда мы вышли на продавца. Составили претензию и отправились с ней к руководителю юрлица. Переговоры были очень непростыми. Но мы хорошо подготовились — перед встречей провели основательную проверку компании и нашли все ее слабые стороны. Мы понимали, что если исходить только из заключенного договора и наших претензий, вернуть деньги будет сложно. И без юридического шантажа здесь, пожалуй, не обойтись.
В итоге мы вынудили продавца вернуть денежные средства — и он счел это за благо, лишь бы только мы от них отстали. Деньги незадачливой семейной паре вручил руководитель юрлица лично, достав их из ящика стола со словами: «Я просто не хочу с вами связываться. Давайте завершим наш разговор и на этом расстанемся». Он прекрасно понимал, что потеряет неизмеримо больше, если мы озвучим все претензии по его бизнесу и начнем ходить по судам. Репутация оказалась дороже.
Что важно вынести из этого кейса? Банки не производят полноценной юридической проверки (или нам пока еще не повезло увидеть иное положение дел). Между тем, очень многие люди, полагаясь именно на банки, выходят на сделки и при этом крупно рискуют. Не поступайте так. Будьте бдительны и все перепроверяйте — до последней буквы самой последней бумажки.
